Les solutions d’investissement immobilier collectif séduisent de plus en plus d’épargnants en quête de diversification patrimoniale. Parmi elles, deux dispositifs se distinguent : la SCPI et l’OPCI. Si leurs appellations paraissent voisines, leur fonctionnement et leurs objectifs diffèrent sensiblement. Entre distribution de revenus réguliers et recherche de capitalisation, chacun de ces véhicules répond à une logique propre. Voyons ensemble les différences entre SCPI et OPCI.
Sommaire :
La SCPI, un investissement immobilier intégral
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se caractérise par un modèle d’investissement exclusivement tourné vers l’immobilier physique. Ce type de placement, souvent décliné en SCPI de rendement, consiste à collecter des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir des immeubles entiers : bureaux, commerces, entrepôts ou encore logements résidentiels.
La société de gestion administre ensuite ce patrimoine, sélectionne les locataires et redistribue les loyers aux associés. La SCPI s’impose ainsi comme un instrument centré sur la perception de revenus réguliers, particulièrement recherché par les épargnants souhaitant sécuriser un complément de revenus dans la durée.
L’OPCI, un produit hybride entre immobilier et marchés financiers
L’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) se rapproche davantage d’un OPCVM à orientation immobilière. Sa composition est encadrée : l’immobilier direct ne peut dépasser 60 % des actifs. Le solde est investi dans des produits financiers ou des fonds spécialisés.
Ce mécanisme confère une souplesse accrue et surtout une liquidité supérieure à celle de la SCPI. En contrepartie, la présence de titres financiers expose l’investisseur à la volatilité des marchés, ce qui rend l’OPCI plus incertain dans ses performances à court terme.
Les points communs entre SCPI et OPCI
Ces deux solutions d’investissement partagent des similitudes notables qui expliquent leur popularité :
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Accessibilité : les parts peuvent être acquises en ligne en quelques minutes, avec un ticket d’entrée relativement bas
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Gestion déléguée : la sélection des biens, la gestion des locataires et l’entretien des actifs sont entièrement assumés par les sociétés de gestion
L’investisseur accède ainsi au marché immobilier sans avoir à supporter les contraintes de la gestion directe.
Les différences majeures entre SCPI et OPCI
Bien que proches en apparence, SCPI et OPCI se distinguent sur plusieurs aspects qui influencent directement le rendement et l’expérience d’investissement.
La détention des parts
La SCPI s’acquiert principalement en direct : l’investisseur détient un certificat nominatif pour ses parts. Certaines peuvent aussi être logées dans un contrat d’assurance-vie, mais ce mode reste minoritaire en raison de frais supplémentaires.
À l’inverse, l’OPCI ne peut être souscrit qu’au travers d’un contrat d’assurance-vie ou d’un compte-titres. L’accès est donc conditionné par un support financier intermédiaire.
L’orientation du placement
L’OPCI vise la capitalisation, avec un horizon tourné vers la valorisation à long terme des parts. La distribution de revenus reste secondaire.
La SCPI, de son côté, a pour vocation de verser régulièrement des loyers aux associés. Elle séduit ainsi ceux qui cherchent un flux de revenus complémentaires, notamment dans une perspective de retraite.
La fiscalité appliquée
Les revenus issus des OPCI sont soumis à la flat tax de 30 %, un régime simplifié et souvent plus favorable.
Les revenus fonciers des SCPI sont quant à eux intégrés à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, auxquels viennent s’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %. Cette différence fiscale peut peser dans l’arbitrage entre les deux dispositifs.
Le niveau de volatilité
Les OPCI, exposés aux marchés financiers, peuvent connaître des variations sensibles de performance. En 2023, ils ont enregistré une performance négative de -7,6 %.
Les SCPI offrent une plus grande stabilité, leur taux de distribution ayant atteint 4,52 % en 2023, traduisant leur ancrage dans l’immobilier réel.
La liquidité des placements
La liquidité est garantie pour les OPCI : l’assureur ou la société de gestion s’assure de la revente des parts.
À l’inverse, la SCPI ne propose aucune garantie de sortie. La revente dépend du marché secondaire et du nombre d’acquéreurs disponibles, à l’image d’un bien immobilier classique.
Ces écarts, qu’ils soient fiscaux, financiers ou liés à la liquidité, démontrent que SCPI et OPCI répondent à des profils d’investisseurs différents et à des stratégies patrimoniales distinctes.
